Alugue a sua casa: triagem de inquilinos, leis de senhorios e muito mais

Você tem uma propriedade de investimento que gostaria de alugar? Ou você está viajando e precisa alugar sua casa enquanto está na estrada? Seja qual for o motivo, alugar sua casa por parte do ano, ou por um período mais longo, gera uma grande renda. Porque você está alugando sua casa, ao contrário de um imóvel projetado especificamente para alugar, você vai querer ser mais cuidadoso com os termos que define no contrato de arrendamento.

Aqui estão as etapas que eu recomendo - desde a contratação de um agente de aluguel até fazer uma verificação de crédito para a triagem do inquilino e entender as leis do senhorio - se você estiver se preparando para alugar sua casa:

1. Considere a contratação de um agente de aluguel. Um agente de aluguel anotará algumas informações pertinentes à sua casa, criará uma lista apropriada, anunciará o aluguel, analisará quaisquer inquilinos em potencial (incluindo uma verificação de crédito) que enviarem uma inscrição e apresentá-los a você. O agente de aluguel provavelmente cobrará uma taxa, variando de meio mês a uma taxa de mês inteiro por este serviço. Uma taxa de meio mês representa a metade do aluguel de um mês, enquanto uma taxa completa equivale ao aluguel de um mês. Quando e se o seu agente de aluguel conseguir um inquilino adequado para alugar a sua casa, esse valor será deduzido do valor que você receber do inquilino na assinatura do contrato.

   As locadoras geralmente cobram sua taxa de uma das três maneiras: cobrando apenas do locador uma taxa de mês inteiro, cobrando apenas do inquilino uma taxa de mês inteiro ou dividindo a taxa entre as duas (duas taxas de meio mês).

   Certifique-se de ter esclarecido a estrutura de taxas antes de assinar qualquer contrato ou fazer qualquer acordo para que o corretor o ajude a alugar uma casa. Se você decidir contra um agente de aluguel, pode querer investir em um software de gerenciamento de propriedades, que deve incluir formulários de aluguel grátis, para ajudá-lo a se manter organizado.

2. Alugue uma casa pelo proprietário. Existem muitos sites agora onde você pode listar seu imóvel para alugar, mesmo que seja um aluguel por situação de proprietário. Algumas pessoas alugam suas casas para uma escapadela de férias. Outros listam suas casas para conseguir um aluguel de longo prazo. Normalmente, há uma taxa para listar o seu imóvel para aluguel nesses sites, mas sua casa pode obter maior visibilidade. Você pode listar os recursos e comodidades da sua casa e incluir fotos atraentes. Tenha cuidado com o tipo e a quantidade de informações pessoais que você publica online. Lembre-se de que você ainda deve fazer uma verificação de crédito dos candidatos, mesmo que esteja alugando a casa por conta própria.
3. Triagem do inquilino: verificação de crédito, emprego, senhorio. Se você tiver um agente de aluguel, ele fará uma verificação de crédito, ligará para referências anteriores e verificará o emprego e os salários como parte do processo de seleção do inquilino. Depois que a triagem do inquilino for concluída, o agente de locação fornecerá os resultados da verificação de crédito e outras informações para você e, com base nessas informações, você pode optar por aceitar ou recusar os candidatos. Se você não tiver um agente de locação, poderá seguir essas etapas de triagem de inquilino por conta própria, mas precisará de uma agência para realizar a verificação de crédito. Durante o processo de seleção do inquilino, preste muita atenção ao crédito e ao histórico de empregos do candidato ao aluguel. Se o potencial inquilino tiver crédito ruim ou não estiver ganhando o suficiente para pagar o aluguel confortavelmente, você deve considerar encontrar um inquilino diferente. Além de revisar o candidato 's crédito durante o processo de seleção do inquilino, também preste atenção se o ex-proprietário do locador (não presente) fizer uma recomendação ruim. Se for esse o caso, pense duas vezes antes de alugar sua casa para este requerente.
4. Elabore um contrato de arrendamento. Elabore um contrato de arrendamento e faça com que ele seja revisado por um advogado imobiliário que esteja familiarizado com o aluguel de casas. O contrato de locação deve estabelecer os termos específicos do contrato de locação e conter uma linguagem jurídica que proteja você e o locatário. Depois de obter um contrato de locação assinado, é difícil rescindir tal contrato, a menos que esteja claramente definido no contrato. No mínimo, o contrato de arrendamento deve incluir:
   • A duração do arrendamento. Depois de decidir sobre um candidato ao aluguel, determine e declare a duração do contrato. Por exemplo, o aluguel pode declarar que o contrato original será renovado automaticamente após o término do período inicial de aluguel e continuará mensalmente a partir de então. Certifique-se de incluir uma provisão para fazer alterações, como um ligeiro aumento do aluguel ou para rescindir o contrato por qualquer uma das partes.
   • Aluguel mensal. Para decidir quanto cobrar pelo aluguel mensal, é melhor verificar os anúncios de jornal de casas em sua área que tenham um número semelhante de quartos, banheiros, garagem, etc. Pode ser aconselhável visitar alguns aluguéis que são semelhantes para comparar.

     Certifique-se de especificar o valor do aluguel mensal, a data do mês em que você espera o pagamento e qualquer período de tempo ou multas associadas a pagamentos atrasados. Verifique as leis estaduais de locação de imóveis antes de cobrar multas.

   • Mobilado ou não mobilado. Decida se deseja alugar a casa, incluindo os móveis ou não.
   • Animais de estimação ou não. Se você não quiser animais de estimação em sua casa alugada, certifique-se de incluir essas informações no contrato. Se, por outro lado, você tiver uma cláusula no contrato de locação de casa permitindo animais de estimação, certifique-se de incluir um limite para o número e tipos de animais permitidos na casa que você vai alugar.
   • Serviços de utilidade pública. Elétrica, aquecimento, gás e água. Quem paga? Estão incluídos no aluguel mensal ou não?
   • Estacionamento e aração. Liste o número de vagas de estacionamento incluídas no aluguel. A remoção de neve está incluída ou os inquilinos precisam pagar taxas adicionais?
   • Depósito de segurança. Mesmo que o inquilino tenha crédito perfeito, emprego remunerado, seja não fumante e não tenha animais de estimação, obtenha um depósito caução antes de alugar a casa. Se o inquilino puder pagar o aluguel do primeiro e do último mês como depósito de segurança, você é inteligente em aceitá-lo. Certifique-se de que o contrato de locação estabeleça quanto de um depósito é necessário além do aluguel, para que o depósito pode ser usado e o prazo que o inquilino pode esperar um reembolso após a mudança. Você pode usar o depósito para cobrir qualquer aluguel não pago e para realizar reparos ou limpeza necessários que resultem de um uso além do normal; você não pode usar o depósito de segurança do inquilino para cobrir os custos de uso e desgaste normal.
   • Fumar ou não. Certifique-se de informar se o inquilino pode fumar em casa ou não.
   • Número de inquilinos ou convidados. Se houver um limite para o número de inquilinos que podem morar na casa ou uma restrição para o número de hóspedes permitidos, deixe isso claro no contrato de locação. Se você aluga para apenas dois inquilinos, não quer encontrar quatro ou seis pessoas morando em sua casa.
   • Quanto aviso é necessário. Você vai querer que o contrato de locação estabeleça quantas semanas ou meses de aviso prévio é exigido pelo inquilino antes de se mudar ou quanto aviso você fornecerá ao inquilino se quiser voltar para sua casa.
   • Manutenção e reparos. É responsabilidade do locatário notificar o locador sobre quaisquer reparos necessários. O locador, por outro lado, é responsável por manter o imóvel alugado em condições habitáveis. A condição "habitável" inclui manter o edifício estruturalmente sólido, fornecer serviços públicos adequados (aquecimento, água, eletricidade) e limpar a unidade alugada entre vários inquilinos. Em geral, é necessário um aviso prévio de vinte e quatro ou quarenta e oito horas antes de entrar em uma propriedade alugada, a menos que você esteja fazendo um reparo de emergência. E lembre-se, reparos, incluindo repintura, consertar um vazamento no telhado e consertar um piso danificado, etc. se qualificam para uma dedução de impostos, contanto que você esteja restaurando o imóvel alugado à condição original em que estava antes da necessidade de reparo!
   • Alterações de design. O inquilino pode pintar um quarto ou pendurar alguma obra de arte? Quanto é permitido? Certifique-se de incluir detalhes sobre isso no contrato de locação.
5. Lista de verificação de entrada e saída. Essa etapa importante é freqüentemente esquecida. Ande pela casa com o inquilino quando ele se mudar. Observe qualquer dano existente na casa com descrições específicas. Faça isso novamente antes que o inquilino se mude. A lista de verificação ajuda a documentar as condições das instalações no momento em que o inquilino se muda e novamente quando ele se muda. Isso ajuda a evitar mal-entendidos e problemas de depósito de segurança. As fotos também podem ser úteis.
6. Informe seus vizinhos. Se você estiver alugando uma casa que já foi sua residência de longa duração, informe seus vizinhos. Independentemente da duração do contrato, os vizinhos podem ficar confusos ao ver estranhos usando sua garagem, portanto, envie uma carta ou ligue para casa para evitar problemas. Considere manter seus vizinhos em mente durante o processo de seleção do inquilino também. Se você pretende morar nesta residência mais tarde, convém que seus vizinhos se dêem bem com os inquilinos.
7. Despejo. Nenhum senhorio quer acreditar que terá de despejar um inquilino um dia e nenhum inquilino quer ser despejado da casa que está alugando! Você espera evitar quaisquer causas de despejo fazendo uma verificação de crédito adequada e triagem do inquilino. É melhor que ambas as partes tenham algum conhecimento sobre seus direitos durante um procedimento de despejo. O despejo é um processo legal usado por um senhorio para rescindir um contrato de arrendamento. Um locador pode despejar um inquilino se este deixar de cumprir qualquer item listado no contrato de arrendamento original. Exemplos de inadimplência incluem um inquilino que deixa de pagar o aluguel em dia (muitas vezes por alguns meses), um inquilino conduzindo atividades ilegais ou criminosas no imóvel alugado ou um inquilino que abriga pessoas não autorizadas em casa. O locador deve fornecer uma notificação por escrito ao locatário denotando a inadimplência e, em alguns estados, o locatário é obrigado a responder por escrito explicando como eles corrigirão a inadimplência. Depois disso, o proprietário pode iniciar um procedimento de despejo mais formal.

   Freqüentemente, há audiências agendadas para despejos Outras vezes, pode haver motivo para os encarregados da aplicação da lei se envolverem para remover (despejar) inquilinos do imóvel alugado. Os despejos nunca são agradáveis e devem ser evitados sempre que possível. Algumas cidades ou estados têm recorrido à mediação em vez de amarrar os tribunais para resolver questões de proprietários e inquilinos, como despejos. É melhor obter todos os contratos por escrito e verificar o histórico do inquilino e / ou senhorio antes de assinar um contrato de arrendamento, a fim de evitar a necessidade de passar por um processo de despejo.

8. Leis de inquilinos e senhorios. E, finalmente, certifique-se de pesquisar as Leis do Locatário do Locatário em seu estado ou cidade antes de alugar sua casa, para que saiba quais são seus direitos como Locador e quais são os direitos que o Locatário possui em seu estado. Faça questão de ser informado sobre o Fair Housing Act (FHA) (federal); esta lei protege os inquilinos ao restringir os proprietários de discriminar com base na raça, religião, situação familiar, idade, origem étnica e nacionalidade durante o processo de seleção do inquilino. A lei também exige que os proprietários que alugam um imóvel " façam modificações razoáveis de acessibilidade " para inquilinos com deficiência ou idosos.

   Algumas leis estaduais e locais de habitação e senhorios vão ainda mais longe, proibindo a discriminação durante a triagem do inquilino com base no estado civil (seja o inquilino solteiro, casado, solteiro e morando junto, divorciado ou solteiro) ou orientação sexual. Certifique-se de conhecer a lei antes de se envolver neste aspecto do mercado imobiliário. Certifique-se de que a casa que você vai alugar atenda a todos os códigos de construção federais, estaduais e locais.

Agora você sabe como alugar sua casa. Lembre-se de que, se você não se sentir confortável em fazer a triagem do inquilino por conta própria, pode pedir ajuda a um agente de aluguel. Eles o ajudarão a processar uma verificação de crédito, revisar as leis dos proprietários e outras informações sobre como assinar um contrato de arrendamento e alugar uma casa. Boa sorte para encontrar um candidato a aluguel de confiança e tornar sua casa um aluguel.