Como calcular e usar o multiplicador de aluguel bruto?

O mercado imobiliário é sensível e capaz de render bons lucros ou causar pesadas perdas a quem nele estiver envolvido. Qualquer envolvimento com o mercado imobiliário exige que você analise o mercado cientificamente e tenha um conhecimento justo sobre ele.

Existem algumas maneiras de avaliar sua propriedade de investimento, algumas delas são:

• Multiplicador de aluguel bruto (GRM)
• Taxa de capitalização de receita (taxa máxima)
• Taxa de retorno cash-on-cash

Estimativa pronta

Destes, o GRM é uma forma simples e rápida de decidir se uma propriedade vale a pena ser considerada como um investimento. É, no máximo, apenas uma estimativa aproximada e certamente não é a melhor forma de avaliar o valor do seu imóvel. O GRM é um indicador da necessidade de análises e pesquisas adicionais sobre o valor da propriedade. Por si só, não é uma medida robusta. O GRM encontra seu lugar na análise imobiliária em virtude de ser uma maneira rápida de decidir se vale a pena despender mais tempo e esforço na avaliação do imóvel para futuros investimentos.

O que é o multiplicador de aluguel bruto?

Renda bruta anual

É a razão entre o preço de uma propriedade produtora de renda e sua renda anual bruta.

Como o Multiplicador de aluguel bruto é calculado?

GRM é calculado dividindo o valor de mercado da propriedade pela receita bruta programada. A renda bruta programada é o valor máximo da renda anual de aluguel que pode ser obtida de uma propriedade (com 100% de ocupação).

Para ilustrar com um exemplo -

Renda bruta anual

Um imóvel tem um valor de mercado de 354000€ e um rendimento bruto previsto ou rendimento bruto anual de 59700€ O GRM para este imóvel seria de 354000€ / 59700€ = 5,93.

Suponha que um imóvel está no mercado com um preço de venda de 627000€ e com um rendimento bruto anual estabelecido de 74600€. O GRM de propriedades comparáveis, que foram recentemente negociadas no mercado, é de 6,2. Para saber se vale a pena investir no imóvel, pode-se calcular o valor de mercado razoável para este imóvel.

GRM * Renda anual = valor de mercado

6,2 * 74600€ = 463000€

Assim, à taxa solicitada de 627000€, pode não ser uma decisão acertada investir nesta propriedade.

Enquanto a decisão de investimento está sendo tomada, este GRM deve ser usado apenas para avaliar esta propriedade quando comparada a propriedades semelhantes. Portanto, um GRM mais baixo apresenta uma perspectiva de investimento mais atraente do que uma propriedade com um GRM mais alto.

Em um cenário onde a taxa de depreciação, custos recorrentes como impostos e seguros, despesas operacionais são consistentes e triviais em relação à receita bruta em propriedades semelhantes, o índice GRM é uma boa medida. Quando o GRM é calculado usando a receita bruta efetiva, ou seja, a receita potencial anual menos o valor da vacância, ele se torna um indicador muito mais confiável.

Embora o GRM seja uma ferramenta de medição conveniente devido à sua simplicidade, seu uso é limitado, pois não leva em consideração fatores como perda de crédito, vacância, despesas operacionais, etc.