Como recorrer de uma decisão do conselho de zoneamento?

Se sua solicitação de mudança de zoneamento recebeu uma recusa inicial, ainda existem algumas vias de recurso que podem oferecer uma aprovação final. O processo de apelar de uma decisão do conselho de zoneamento pode expor o requerente ao escrutínio público, atenção da mídia, negociações políticas e algumas taxas pesadas de processamento. No entanto, há casos em que a decisão inicial de um conselho de planejamento e zoneamento deve ser questionada e revertida.

As leis da cidade ou do condado de sua jurisdição específica descreverão o processo de apelação. Normalmente, o recurso será ouvido por um Conselho de Ajuste de Zoneamento ou BZA. Em algumas jurisdições, um recurso de zoneamento vai diretamente para a comissão da cidade ou do condado, ou para as autoridades eleitas dessa unidade governamental. Um pedido específico e uma taxa para o recurso devem ser apresentados em tempo hábil, portanto, evite atrasar muito e esteja ciente do prazo se você pretende apelar.

Algumas situações de construção e uso do solo não se enquadram nos padrões gerais de um distrito de zoneamento, o que pode gerar uma negação automática na audiência de rezoneamento. Esses casos são frequentemente repassados para outro conselho para um tipo diferente de revisão. Se você acredita que seu caso de zoneamento foi único devido a um problema de localização específico, como um formato incomum do pacote, o BZA local pode ter autoridade para conceder uma variação para sua situação. Se o seu problema de zoneamento surgiu de um caso de dificuldade pessoal, como um membro da família que precisa de acesso para deficientes físicos, o BZA pode conceder uma exceção especial.

BZA oferece aos proprietários

Em ambos os casos, você precisará expor os motivos pelos quais seu caso é diferente da situação média naquele distrito de zoneamento específico. Talvez o seu lote exija uma entrada de automóveis muito longa devido ao formato irregular da bandeira e seja o único lote com esse formato na subdivisão. Você poderia descrever como o lote atendeu ao código no momento em que foi comprado e, em seguida, o código foi alterado antes que sua licença de construção pudesse ser processada. O BZA normalmente não aprovará uma variação ou exceção se ela se tornar um precedente negativo para a vizinhança. No entanto, para um uso legítimo da terra que é impedido por um detalhe técnico do código, eles podem oferecer clemência. Nesta qualidade, o BZA oferece aos proprietários uma oportunidade para construir de acordo com a intenção do código, mesmo quando eles não podem atender à letra da lei devido a uma circunstância incomum.

Sua aplicação para uma exceção ou variação especial deve demonstrar que a maioria dos requisitos do código de zoneamento pode ser atendida, exceto para a área específica onde você precisa de flexibilidade. Onde você propõe desviar-se do código, ainda deve haver um esforço para atender aos requisitos de segurança e estética para que as propriedades vizinhas não sejam afetadas por sua proposta. Lembre-se de que um dos principais alicerces dos códigos de zoneamento é o poder de polícia do governo, que existe para proteger a saúde e a segurança da comunidade e para evitar perdas no valor da propriedade. Se sua proposta (depois de construída) se tornar uma ameaça para o bairro, o zoneamento terá falhado em sua missão de proteger os interesses da comunidade. Portanto, é útil explicar várias maneiras em que sua proposta terá um impacto positivo em vez de negativo,como a reabilitação de um prédio abandonado, por exemplo.

Se o seu pedido de aprovação de zoneamento envolve uma questão mais ampla, como uma mudança de uso de terra residencial para comercial, o recurso provavelmente será ouvido no nível da comissão do condado ou da cidade. Nesse caso, você gostaria de pesquisar outro rezoneamento e mudanças no uso da terra de um tipo semelhante. Você pode estabelecer que existe um precedente para o seu tipo de solicitação. Você também pode precisar realizar algumas reuniões extras para ouvir as preocupações dos proprietários vizinhos. Se os vizinhos sugerirem menos calçadas, mais amortecedores de paisagem, alturas de construção mais baixas e outras condições de aprovação, você pode ter que redesenhar seu plano de local para mostrar como essas solicitações foram atendidas antes de apresentar seu recurso em uma audiência pública.

Estudo de mercado mostrando

Visto que você estará lidando com funcionários eleitos, a opinião pública sobre sua proposta pode ser um grande ponto de inflexão na forma como o voto final é dado. Isso pode se tornar um equilíbrio entre a integridade de seus direitos de propriedade e a compatibilidade de seu uso proposto com a área circundante. Se os membros da equipe de planejamento e zoneamento local indicar que sua proposta é prematura, talvez seja necessário apresentar um estudo de mercado que mostre a demanda pelo uso proposto. Você também pode ter que negociar uma maneira de fornecer estradas, água, esgoto e outros serviços públicos ou infraestrutura sem sobrecarregar as instalações existentes naquela área. Você pode precisar consultar as políticas do plano abrangente da localidade e citar os motivos pelos quais sua proposta de desenvolvimento é consistente com o plano.

Um esforço para negociar em questões de compatibilidade normalmente influenciará alguns dos votos do comissário em relação à proposta do candidato. No entanto, às vezes a proposta ainda é vista como prematura ou inadequada e o caso é negado novamente. O próximo nível de recurso é o tribunal de circuito, para aqueles com recursos suficientes para lançar um grande desafio legal. Pode haver recurso para alterar uma decisão de zoneamento no tribunal se parecer que a cidade ou condado agiu contra seus próprios critérios, como uma contradição com seu próprio plano abrangente. Se as ações do governo local parecerem arbitrárias e caprichosas, o processo judicial pode ser bem-sucedido. No entanto, muitos desses casos terminam com o tribunal sustentando a negação do zoneamento original. Em conclusão, o candidato deve conduzir o máximo de pesquisa possível antes de pagar pesadas taxas de apelação e taxas legais. Muitas recusas de zoneamento são baseadas em políticas do plano abrangente da cidade ou do condado, que têm o peso da lei e não podem ser revertidas sem uma revisão em nível estadual.