Lance em uma propriedade de leilão Hudson e Marshall: leilões imobiliários
Lorena Patrícia de Pires
• 8 min de leitura
Veja como licitar nas propriedades de leilão da Hudson e Marshall.
Saiba mais sobre leilões de execução hipotecária, como licitar e se contratar um agente
A Hudson & Marshall leiloou mais de 8.000 execuções hipotecárias em âmbito nacional durante um período de dois anos. Eles são qualificados para conduzir leilões regulares e de execução hipotecária em todos os estados do país e já o fizeram na maioria. Sua lista de clientes é bastante impressionante; inclui o Banco da Europa, o Banco de Nova York, o Chase Bank, o Freddie Mac, o Wells Fargo Bank, o CitiFinancial e muitos mais. Como eles são a casa de leilões principal, detalhamos abaixo as etapas de licitação e compra em um leilão Hudson & Marshall.
Discuta o preço da oferta - você terá um preço de oferta inicial e um preço de oferta máximo.
Eu sugiro fortemente que você contrate um agente que seja especialista no processo de leilão antes de começar. Os bancos pagam as comissões do agente e isso literalmente não custa nada, mas pode economizar milhares. Além de ajudá-lo a pesquisar as propriedades, o corretor pode ajudá-lo a determinar um preço de lance máximo para cada propriedade em que você está interessado e garantir que você não seja pego pelo frenesi do comprador!
Veja como licitar nas propriedades de leilão da Hudson e Marshall:
Formas de licitar nas propriedades:
Formulário de pré-venda / revenda - antes do leilão da propriedade. Este formulário normalmente terá uma data limite vários dias antes do leilão.
Formulário de licitação lacrado - pode ter um prazo.
Formulário de lance ausente - deve ser enviado até as 13h CST do dia útil anterior ao leilão programado.
Participar do leilão e licitar - compareça pessoalmente ao leilão e registe-se como licitante.
A maioria dessas propriedades foi listada anteriormente em sistemas MLS locais. Observe que, uma vez que as propriedades estão com a casa de leilões, você não pode fazer uma oferta sobre a propriedade por meio do banco ou de agentes de listagem. Se as propriedades não forem vendidas no leilão, a Hudson & Marshall aceitará lances postados na propriedade por aproximadamente 15 a 30 dias após o leilão, antes que as propriedades sejam devolvidas ao agente de listagem.
Antes dos leilões de propriedade, você deve visualizar a propriedade. Normalmente, há duas casas abertas antes do leilão. É responsabilidade do corretor de imóveis que as residências sejam abertas ao público. No entanto, descobri no passado que nem todas as casas são mantidas abertas. Em mercados com muitas execuções hipotecárias, não há agentes suficientes trabalhando com o corretor para conseguir manter as casas abertas. O agente do seu comprador deve ser capaz de obter acesso a todas as propriedades antes e depois da visitação pública, se for o caso.
Depois de encontrar a casa para a qual deseja fazer um lance, você deve inspecionar a casa. Essas propriedades são como estão / onde estão. Se você não está pagando em dinheiro e está financiando a casa, deve se lembrar que o credor não pode financiar com base nas condições da casa. Hudson e Marshall estão aceitando apenas dinheiro e empréstimos convencionais. FHA e VA não serão aceitos.
Ao escolher mais de uma casa, as casas são colocadas em leilão de acordo com o folheto. Se você escolher 2 ou mais casas, a casa que você realmente deseja pode ser uma das últimas listadas na brochura. Informamos que se você licitar para mais de uma casa, e mais de uma licitação for aceita, você se obrigou a comprar todas as casas para as quais os lances foram aceitos.
Seu agente imobiliário deve:
Certifique-se de que as comparações das propriedades foram feitas e que você, como comprador, está fazendo um bom negócio.
Certifique-se de que a propriedade não tem limite de aluguel se você estiver investindo em um imóvel para alugar mais tarde. Demora cerca de 5 dias úteis para obter essa informação, pois o agente terá que passar pela Associação de Proprietários. Isso é especialmente importante em condomínios / moradias.
Certifique-se de obter um relatório preliminar ou relatório de propriedade sobre a propriedade. Você precisa se certificar de que a propriedade não está em litígio.
Discuta o preço da oferta - você terá um preço de oferta inicial e um preço de oferta máximo. É muito importante que você não licite muito alto. Você nunca quer dar um lance 5% menor do que o preço listado. (O preço da lista pode mudar 2 a 3 dias antes do leilão - o preço geralmente cai) Qualquer propriedade que seu agente saiba que você está interessado precisará ser pesquisada um dia antes do leilão.
Há um prêmio de comprador de 5% que deverá ser adicionado ao preço da oferta.
Exemplo: Seu lance aceito é de 149000€ + prêmio do comprador 7460€ = preço total de compra de 157000€ Este valor pode ser financiado dependendo do credor.
Há um depósito de 5% Earnest Money (NÃO DEVE SER ERRADO PELO PRÊMIO DO COMPRADOR) 1870€ cheque administrativo, restante EMD em cheque pessoal.
Exemplo: Preço total de compra 1570001870€ cheque administrativo + 5970€ cheque pessoal = 7840€ total EMD.
Registre-se no leilão:
Você precisará se cadastrar uma hora antes do Leilão. Necessita de um documento de identificação adequado, número de segurança social e um cheque administrativo de 1870€ emitido por si mesmo. Você vai mostrar o cheque administrativo, mas só usará o cheque se tiver uma oferta aceita. O cheque não é entregue à Casa de Leilões até que você esteja na sala de contratos com um lance alto aceito. Este dinheiro será usado para parte do seu Earnest Deposit Money. O restante do EMD pode ser na forma de cheque pessoal. Se você estiver comprando em uma empresa, também precisará fornecer um número de identificação federal.
Ao se registrar, você marcará a caixa: "Eu tenho um agente" e fornecerá o cartão de visita do seu agente. Se o cartão de visita foi extraviado, forneça o nome do seu agente e notifique o agente. Você precisará do seu agente ao entrar na sala de contratação.
Você receberá o número de registro de um licitante; este número o identifica como um comprador qualificado.
No leilão:
Encontre um assento. Os assentos são atribuídos por ordem de chegada
Haverá assistentes do Leiloeiro em várias seções da sala. Eles são chamados de pessoas do anel. Seu agente deve informá-los sobre quais propriedades você está licitando.
Quando sua propriedade estiver em leilão, você começará a licitar. Existe uma cláusula, em letras pequenas na brochura, que indica que a casa de leilões e os vendedores podem licitar contra si. Esta é uma cláusula muito comum em todos os leilões.
Assim que sua oferta for aceita, uma pessoa do anel irá abordá-lo para pedir seu cartão de licitante. Eles farão com que você assine um cartão com seu lance alto. Você será informado quando se apresentar na sala de contratação. (Não vá para a sala do contrato sem o seu agente.)
O processo na sala de contratação:
Será perguntado se você já viu / inspecionou a propriedade anteriormente. A resposta deve ser sim.
Um funcionário do leilão e seu agente imobiliário irão revisar o seguinte:
Acordo de Compra e Venda
Anexo B (Provisão para Danos Liquidados)
Anexo C (Adendo e Liberação de Divulgação de Imóveis)
Anexo D (Adendo ao Contrato de Venda)
Formulário de direitos devidos assinado
Dispensa de divulgação de propriedade imobiliária dos vendedores (SRPD)
Assim que todos os documentos forem verificados, você enviará cheques Earnest Money Deposits.
Você terá 30 dias após a assinatura do contrato para fechar. Se você não fechar neste período de tempo, terá que pagar uma diária para cada dia após a data de fechamento original até o fechamento, ou poderá perder o dinheiro do depósito sério.
Após a sala de contratação:
Contrato executado significa que o vendedor (banco) assinou o acordo de compra.
O compromisso é aberto. (Os cheques Earnest Money Deposit são descontados agora.)
A busca pelo título começa.
Se houver uma Associação de Proprietários de Casa, você precisará comprar um pacote de revenda. Seu agente irá notificá-lo sobre o custo e solicitar o pacote de revenda. Essa taxa deverá ser paga antes do pedido e os preços podem variar.
Coisas que podem atrasar o fechamento: taxas HOA, ônus e outras complicações potenciais podem atrasar a data de fechamento após os leilões de casa. Isso é comum. Nesse caso, os vendedores serão obrigados a quitar todas as demandas (gravames). Assim que esses itens forem satisfeitos, a propriedade terá um Título Gratuito e Limpo e você poderá encerrar o depósito.
