Como inspecionar um fixador superior?

A maioria das pessoas quer uma boa compra em uma casa e, no mercado imobiliário de tendência de baixa de hoje, existem algumas compras por aí se a pessoa for muito cuidadosa. Estou me concentrando em inspecionar um potencial superior de fixador para compra e posterior revenda por você, para lucro.

Você tem que estar bem informado sobre o processo de avaliação imobiliária, a localização da casa e, claro, o preço. Existem várias maneiras de comprar uma parte superior do fixador - uma venda de execução hipotecária, leilão ou venda de um imóvel, entre outros.

Depois de encontrar uma possível casa para consertar, você precisa realmente concentrar sua inspeção na infraestrutura da casa (por exemplo, telhado, forno, eletricidade, encanamento e fundação). Embora nunca seja possível eliminar todas as surpresas, você descobre, conforme "conserta" sua nova propriedade, que pode mantê-las ao mínimo com uma inspeção adequada.

Passo 1

Dirija pela vizinhança e tenha uma ideia do valor das casas na área. Verifique com agentes imobiliários, registros da cidade / condado, etc. para que você tenha uma boa ideia de qual será o seu preço de venda futuro para o seu flip.

Passo 2

Conforme você caminha até uma casa potencial, examine a área do telhado da casa. Você vê um telhado "ondulado", telhas faltando, mofo verde nas telhas e / ou as bordas das telhas se enrolando? Caminhe pelas laterais da casa e observe a borda do telhado à medida que se eleva até o pico. Você vê mais de uma camada de telhas?

• Telhado ondulado: Isso indica possível cobertura fraca sob as telhas e / ou vigas fracas causadas pelo peso de muitas camadas do telhado ou, mais provavelmente, danos causados pela água nas vigas.
• Mofo verde: geralmente causado pelo fato de o telhado não estar exposto à luz solar direta e incapaz de secar após a chuva.
• Extremidades das telhas subindo: causadas pela ventilação insuficiente do espaço do sótão, o que permite que o calor irradie para as telhas e fazendo com que elas apareçam.
• Mais de uma camada de telhas: a maioria dos códigos de construção permitirá uma camada adicional de novas telhas sobre a camada original. Se você vir mais de duas camadas, significa que há muito peso nas vigas e nas folhas, o que significa que você terá de fazer um trabalho de reconstrução total no futuro.

Etapa 3

Enquanto você estiver andando pelo lado de fora da casa, verifique o serviço elétrico que está chegando à sua casa. É pelo menos um serviço de três fios de 100 A (veja a seguir)? As condições gerais da base do medidor e das conexões dos fios estão em boas condições? Existe uma unidade AC fora? Está enferrujado ou parecendo muito velho?

A maioria das casas construídas a partir dos anos 70 tem, no mínimo, 100 A de serviço e 3 fios. O serviço de 3 fios fornece capacidade de 220 volts, exigida por fogões elétricos e secadores. Se a casa tiver aquecimento elétrico, um mínimo de 150 amperes. (200 A é melhor e geralmente é o caso em todas as residências elétricas).

A casa é servida por água da cidade, gás natural para aquecimento, fiação de TV a cabo etc.? Permite saber quais utilitários estão disponíveis para a casa.

Passo 4

Examine a condição do revestimento. Estão faltando placas ou peças de revestimento? Empurre suavemente o revestimento de madeira para ver se há dano potencial de cupins ou podridão seca. Se a madeira ceder quando você empurra, você tem um problema.

A fundação é de tijolo, bloco de concreto ou tipo de laje? É melhor ficar com blocos de concreto. As fundações de tijolos geralmente não são encontradas em casas construídas a partir dos anos 70. A argamassa tende a se soltar com o passar dos anos e cair. Essas lacunas nos tijolos permitem que vermes externos entrem na casa.

Você não quer considerar uma casa com uma fundação de laje porque há muito custo envolvido no conserto de vazamentos de encanamento. Se a casa for sobre uma laje, o encanamento passa pelo piso de concreto ou passa no sótão. Quando há um vazamento no encanamento, há reparos caros pela frente, pois o concreto precisa ser retirado para permitir o acesso ao encanamento. Se o encanamento passar pelo sótão E não for isolado, se houver vazamentos, o teto da casa será impactado e pedaços de drywall podem cair do teto.

Etapa 5

Entre na casa e verifique visivelmente se há paredes secas danificadas e manchas no teto ou nas paredes, o que pode significar danos causados pela água, pisos fracos, pisos irregulares e outros danos físicos. Verifique as tomadas em casa: são do tipo 3 pinos? Caso contrário, eles precisarão ser atualizados.

• Procure sua sala de fornalha e verifique todos os rótulos que você vê na fornalha. Você está procurando uma data de instalação para ter uma ideia da idade do aparelho. A fornalha é totalmente elétrica, totalmente a gás natural, gás propano ou unidade de caldeira? O forno é de fácil acesso para reparo e manutenção (ou seja, filtros fáceis de trocar)? Sem paredes ou tubos obstruindo o acesso ao motor do forno, queimador, etc.
• Confira o painel elétrico. Eles precisam ser todos disjuntores. Verifique a manopla do disjuntor principal, pois a amperagem de serviço deve estar estampada na manopla do disjuntor. Isso identificará se o serviço é 100 amp, etc.
• Verifique o aquecedor de água. Procure ferrugem ou corrosão nas laterais, principalmente perto da parte inferior da unidade. Verifique o tamanho (capacidade do galão). Deve ser de pelo menos 30 galões ou mais. 40 galões ou mais é ótimo.

Etapa 6

Se os utilitários estiverem ligados, verifique todas as instalações elétricas e hidráulicas para ver se funcionam. Se nenhum utilitário estiver ligado, você só pode verificar visualmente esses itens em busca de quaisquer sinais de vazamentos no encanamento, tomadas elétricas fumegantes, etc.

• Coloque um par de macacões e vá para o espaço de rastreamento (se houver), e verifique o interior das fundações para túneis de lama de cupins nas paredes da fundação. Verifique as vigas do piso para ver se há podridão seca. Leve um furador com você e espetar as vigas e as vigas principais em vários locais para verificar se há cupins e podridão seca. Se o furador afundar facilmente, você pode ter um problema caro pela frente.
• Verifique o estado geral do espaço de rastreamento. É apertado ou difícil de entrar? Há restos de madeira ou outro lixo na área? Em caso afirmativo, ele precisará ser limpo, pois é um excelente alimento para cupins. Mais importante, o espaço de rastejamento está úmido ou completamente molhado? Em caso afirmativo, você tem problemas de drenagem e provavelmente ventilação insuficiente no espaço de rastejamento.
• Verifique todos os canos de encanamento e fio elétrico executado no espaço de rastejamento. O encanamento é de cobre, galvanizado, PVC ou CPVC, tubo PEX? Você vê alguma crosta ou acúmulo nas juntas do encanamento que possa indicar vazamentos? Os canos estão envoltos em isolamento?
  

  Os fios elétricos estão no solo ou montados nas vigas? As caixas de junção elétrica, se houver, estão cobertas com tampas de metal ou plástico?

Etapa 7

O próximo passo é entrar no sótão. Seja extremamente cuidadoso ao andar em vigas. É muito fácil escorregar e enfiar o pé no painel do teto e se machucar. Também leve uma lanterna com você.

• Verifique o isolamento do sótão. Existe isolamento? Em caso afirmativo, o isolamento é profundo o suficiente? (7 ou 20 centímetros de isolamento soprado ou manta). Verifique a parte inferior da cobertura à procura de quaisquer sinais de vazamento de água. Verifique as vigas para ver se há curvatura excessiva, indicando fraqueza.

  Também procure por aberturas de telhado e conte quantas você tem. As aberturas de ventilação ajudam a remover o calor do sótão no verão, aumentando a vida útil das telhas.

• Verifique a parte inferior da cobertura, sobre a qual as telhas externas são montadas. Você está procurando por sinais de podridão ou danos causados pela água.

As etapas acima não são completas. Eles são simplesmente os principais pontos a serem inspecionados em sua primeira inspeção no flip. Se você executar as etapas acima, será capaz de determinar de forma realista os custos de reabilitar a propriedade e minimizar quaisquer problemas estruturais dispendiosos e surpreendentes. Você nunca pode eliminar totalmente as surpresas estruturais, mas será capaz de minimizá-las com este tipo de inspeção de perto.