Como Transformar uma Segunda Casa em Residência de Propriedade Fracionária?

A propriedade fracionária continuou a se diferenciar de seu primo (time share). Alguns indivíduos com segunda residência nos locais mais desejáveis me perguntaram como fazer para tornar sua casa uma residência de propriedade fracionada. Achei que deveria colocar um "como fazer" por aí e responder a muitas das perguntas mais frequentes.

1. Decidir como você deseja estruturar a propriedade. As duas opções mais populares são os acordos e restrições operacionais de LLC.
   • Acordos operacionais de LLC. Você pode tomar uma propriedade e ter o título ou a escritura de uma LLC ou outra entidade. Essa entidade pode dar propriedade em ações ou interesses. Você também tem uma maneira limpa e agradável de declarar as regras e regulamentos que os proprietários seguirão. A desvantagem disso é o financiamento. É muito difícil encontrar um banco que esteja interessado em financiar algo quando você oferece ações de uma LLC ou outra entidade como garantia. Outra desvantagem é a revenda. Será muito mais difícil estabelecer o valor e vender ações ou participações em uma entidade em comparação com um título ou escritura com restrições.
   • Restrições a um título ou ação. Existem alguns advogados que têm feito um excelente trabalho ao restringir um título ou uma escritura. Eles tendem a ser muito semelhantes aos documentos de condomínio. Eles mostram claramente as regras e procedimentos sob os quais os proprietários irão operar. Eles são então registrados nos registros do condado. Uma das grandes vantagens é o financiamento dos interesses individuais no imóvel. Vários bancos realmente emprestam dinheiro a indivíduos qualificados usando a escritura de propriedade fracionada como garantia. Outra vantagem é a revenda. Será muito mais fácil vender títulos ou direitos autorais com restrições por meio de um corretor de imóveis na área local das propriedades. Por causa do financiamento disponível, isso também ajudará na obtenção de um verdadeiro valor de mercado de seus juros imobiliários.
2. Certifique-se de que você tem a capacidade de vender sua propriedade como fracionária. Sua propriedade não pode ter nenhuma restrição - seja em um loteamento, comunidade ou condomínio - que proíba a propriedade fracionada.
3. Decida se você vai tentar vender todas as frações de uma vez e fechamento ou se você vai vendê-los individualmente. Em um mundo perfeito, você seria capaz de comercializar sua propriedade como uma residência de propriedade fracionária e ter todos os compradores fracionários sob contrato e fechamento ao mesmo tempo. No mundo real, as chances de você encontrar mais de um proprietário fracionário para fechar um contrato e fechar no mesmo dia são mínimas. Você provavelmente vai vender as frações individualmente. Existem várias armadilhas para isso. A primeira é que, uma vez que você vende uma fração para o primeiro comprador de frações, você está casado com as restrições de propriedade de frações. No caso de você não conseguir encontrar outros compradores, você ainda está obrigado a todas as restrições e / ou regras do acordo operacional que você estabeleceu quando fechou com o comprador de propriedade fracionária.O segundo problema é o empréstimo existente na propriedade.

   

4. Lidar com os empréstimos existentes na propriedade. Se você já tiver um empréstimo sobre a propriedade, terá que pagar esse empréstimo totalmente no primeiro fechamento fracionário. Existem soluções disponíveis para aqueles que devem mais do que o que seria pago a você pelo primeiro comprador fracionário. No dia do fechamento, você pode substituir seu empréstimo existente por um empréstimo comercial que terá uma cláusula de liberação parcial. Esta cláusula permite que você venda a outros proprietários de frações e pague o empréstimo em partes à medida que você fecha com outros compradores. A taxa de juros será um pouco mais alta, mas vai servir ao seu propósito. Empréstimos comerciais terá requisitos diferentes do que suas hipotecas tradicionais sobre propriedade. Normalmente, é necessário que você tenha pelo menos 20% do patrimônio líquido da propriedade e negocie um caminho claro para que a maior parte do produto do fechamento seja aplicada ao princípio do empréstimo à medida que fecha proprietários de frações adicionais até que o empréstimo seja pago integralmente.
   Se você deve 90 - 100% em uma hipoteca, tem um crédito menos do que bom ou está de cabeça para baixo na propriedade, é muito improvável que você consiga se qualificar ou encontrar um empréstimo comercial para ajudá-lo a fracionar sua propriedade.
5. Comercialize e venda seu imóvel. Embora você possa fazer isso sozinho, geralmente é melhor encontrar um agente imobiliário licenciado com conhecimento significativo sobre propriedade e experiência fracionárias. Isso deve economizar muito tempo e dores de cabeça ao navegar pelo processo de venda das frações.
6. Fornece gerenciamento e programação de propriedade fracionada. Provavelmente, você precisará encontrar uma empresa de gerenciamento para administrar a propriedade. Afinal, seu objetivo era provavelmente tornar sua segunda casa um verdadeiro refúgio, e não o lugar para onde você vai para consertar todas as coisas que não fez nas últimas férias. O Fractional Ownership Group tem um local online central onde todos os proprietários podem agendar um horário na propriedade, ver contas e contabilidade, abrir tíquetes para coisas que precisam ser feitas e consultar as perguntas mais frequentes.